Haus im Ausland kaufen: Worauf Sie achten sollten – 4 beliebte Länder im Vergleich
Bevor Sie jedoch ein Haus im Ausland kaufen, sollten Sie folgende Punkte klären:
Haus im Ausland kaufen: Worauf Sie achten sollten – 4 beliebte Länder im Vergleich
Ein Haus im Ausland kaufen – für viele Deutsche klingt das nach einem großen Traum. Ob
Ferienhaus in der Sonne Ungarns, eine günstige Immobilie in Rumänien oder ein Stadthaus in den
Niederlanden: Die Möglichkeiten sind vielfältig. Doch der Kauf einer Immobilie im Ausland
unterscheidet sich in einigen Punkten deutlich vom deutschen Markt. Rechtslage,
Finanzierungsmöglichkeiten und Nebenkosten variieren von Land zu Land.
Dieser Artikel zeigt Ihnen, worauf Sie beim Haus im Ausland kaufen achten sollten, und
vergleicht vier Länder, die bei deutschen Käufern besonders beliebt sind: Ungarn, Rumänien, die
Niederlande und Großbritannien.
Warum ein Haus im Ausland kaufen?
Die Gründe für den Kauf einer Immobilie im Ausland sind so unterschiedlich wie die Käufer selbst.
Viele suchen eine Altersvorsorge oder ein Feriendomizil, andere planen einen dauerhaften
Auswanderung. Die niedrigeren Immobilienpreise in Osteuropa locken ebenso wie die stabilen Märkte
Westeuropas.
Bevor Sie jedoch ein Haus im Ausland kaufen, sollten Sie folgende Punkte klären:
- Finanzierung: Deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien nur selten. Oft ist eine
Finanzierung vor Ort oder ein hoher Eigenkapitalanteil nötig. - Rechtliche Beratung: Jedes Land hat eigene Vorschriften. Ein lokaler Anwalt ist
unverzichtbar. - Steuern und Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundsteuer fallen
unterschiedlich aus. - Sprache und Kultur: Ohne Ortskenntnisse oder einen vertrauenswürdigen Makler vor Ort wird
es schwer. - Nutzung und Vermietung: Planen Sie das Haus selbst zu nutzen oder zu vermieten? Das hat
steuerliche und rechtliche Folgen.
Beliebteste Länder für deutsche Käufer
Welches Land das Richtige ist, hängt von Ihren persönlichen Zielen ab. Hier ein Überblick über
vier Märkte, die deutsche Käufer besonders häufig wählen. Die passenden Angebote finden Sie auf
den jeweiligen Länderseiten von BixBuz Ungarn,
BixBuz Rumänien,
BixBuz Niederlande und
BixBuz Großbritannien.
Ungarn – Günstige Preise, warmes Klima
Ungarn ist seit Jahren eines der beliebtesten Ziele für deutsche Immobilienkäufer. Besonders der
Balaton (Plattensee) und die Region um Budapest sind gefragt. Die Preise sind im europäischen
Vergleich moderat, das Klima ist mild, und die Lebenshaltungskosten sind niedrig.
Vorteile:
- Niedrige Kaufpreise (sanierungsbedürftige Häuser oft schon ab 30.000 €)
- Keine Beschränkungen für EU-Bürger beim Immobilienerwerb
- Gute Anbindung an Deutschland (Flug, Auto, Bahn)
Wichtig: Der Kaufvertrag muss von einem ungarischen Anwalt oder Notar beglaubigt werden.
Die Grunderwerbsteuer beträgt 4 % des Kaufpreises.
Rumänien – Wachstumsmarkt mit Potenzial
Rumänien bietet die niedrigsten Immobilienpreise in dieser Runde. Das Land hat einen wachsenden
Immobilienmarkt und zieht Investoren an, die auf Wertsteigerung setzen. Besonders
Siebenbürgen mit seinen charmanten Altstädten und die Karpatenregion sind bei Deutschen beliebt.
Vorteile:
- Sehr niedrige Einstiegspreise (Häuser auf dem Land ab 20.000 €)
- Hohes Wertsteigerungspotenzial in Städten wie Cluj-Napoca oder Timișoara
- EU-Mitgliedschaft – keine Sonderregeln für deutsche Käufer
Wichtig: Prüfen Sie unbedingt den Grundbucheintrag (Carte Funciară). Ohne lokale
Unterstützung ist der Kauf schwer abzuwickeln. Die Grunderwerbsteuer liegt bei etwa 1–3 %.
Niederlande – Stabilität und Nähe
Die Niederlande sind vor allem für Käufer interessant, die Deutschland nicht zu weit
verlassen möchten. Die Immobilienpreise sind höher als in Mittel- und Osteuropa, dafür ist der
Markt transparent, stabil und rechtlich sicher. Grenznahe Regionen wie Limburg oder Gelderland
sind bei Berufspendlern beliebt.
Vorteile:
- Kurze Anreise, oft unter 3 Stunden
- Verlässliches Rechtssystem und transparenter Kaufprozess
- Hypotheken auch für Nicht-Residenten möglich (mit Einschränkungen)
Wichtig: Die Grunderwerbsteuer (Overdrachtsbelasting) beträgt für Privatpersonen 10,4 %
(Stand 2025) – ein erheblicher Kostenfaktor. Planen Sie etwa 6–8 % Nebenkosten für Notar,
Makler und Steuer ein.
Großbritannien – Publikum für Sprach- und Kulturfreunde
Trotz des Brexits bleibt Großbritannien für deutsche Käufer attraktiv – vor allem London, aber
auch ländliche Regionen wie Cornwall oder Schottland. Englisch als Amtssprache erleichtert die
Abwicklung. Allerdings ist der Markt teuer, und seit dem Brexit gelten andere Regeln.
Vorteile:
- Sprachbarriere fast nicht vorhanden
- Internationaler Immobilienmarkt mit hoher Liquidität
- Attraktive Mietrenditen in Großstädten
Wichtig: Seit dem Brexit gelten deutsche Käufer als Drittstaatsangehörige. Das kann
steuerliche Konsequenzen haben (Stamp Duty Land Tax: Zuschlag von 2 % für Nicht-Residenten).
Die Grunderwerbsteuer liegt gestaffelt bei 5–12 %.
Ländervergleich: Preise, Steuern und Prozess
Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede beim Haus im Ausland kaufen in den
vier Ländern zusammen:
| Kriterium | Ungarn | Rumänien | Niederlande | Großbritannien |
|---|---|---|---|---|
| Durchschnittspreis (Einfamilienhaus) | 50.000–150.000 € | 30.000–100.000 € | 350.000–600.000 € | 300.000–800.000 £ |
| Grunderwerbsteuer | 4 % | 1–3 % | 10,4 % | 5–12 % (gestaffelt) |
| Notar-/Anwaltskosten | 1–2 % | 1–2 % | 1–2 % | 1–3 % |
| Kaufprozess | Notariell beglaubigt | Grundbucheintrag nötig | Notarielle Beurkundung | Solicitor erforderlich |
| Finanzierung für Deutsche | Schwierig, oft Barzahlung | Schwierig, oft Barzahlung | Möglich (mit Auflagen) | Möglich (höhere Zinsen) |
| Steuer als Nicht-Resident | 15 % Quellensteuer bei Vermietung | 10–16 % Einkommensteuer | Keine besondere Steuer | 2 % SDLT-Zuschlag |
Alle Angaben ohne Gewähr. Preise und Steuersätze können je nach Region und Objekt abweichen.
Schritt für Schritt: So kaufen Sie ein Haus im Ausland
Der Ablauf unterscheidet sich je nach Land, folgt aber meist diesem Muster:
- Länder und Region auswählen – Besuchen Sie die Immobilienportale und
BixBuz für einen ersten Marktüberblick. - Finanzierung klären – Eigenkapital oder Finanzierung vor Ort? Lassen Sie
sich frühzeitig beraten. - Lokale Experten einschalten – Anwalt, Notar und Makler mit Landeskentnissen sind
Gold wert. - Besichtigung vor Ort – Lassen Sie sich nicht auf einen Kauf allein nach Fotos ein.
- Kaufvertrag prüfen und unterschreiben – Am besten mit Übersetzung durch einen
beeidigten Dolmetscher. - Eigentumsumschreibung – Der Eintrag ins Grundbuch (oder Äquivalent) erfolgt nach
Zahlung.
Häufige Fehler beim Hauskauf im Ausland
Damit Ihr Traum vom Haus im Ausland nicht zum Albtraum wird, sollten Sie diese typischen
Fehler vermeiden:
- Ohne Anwalt kaufen – Das spart kurzfristig Geld, kann aber teuer enden. Ein lokaler
Anwalt kennt die Fallstricke des nationalen Rechts. - Den Bausubstanz nicht prüfen – In manchen Ländern gibt es keine Pflicht zur Offenlegung
von Mängeln. Ein Gutachter vor Ort ist sinnvoll. - Nebenkosten unterschätzen – Grunderwerbsteuer, Notar, Übersetzungen, Reisekosten: Planen
Sie 10–15 % des Kaufpreises als Nebenkosten ein. - Währungsrisiko ignorieren – Wenn Sie in Forint, Lei oder Pfund zahlen,
kann der Wechselkurs den Preis deutlich verändern.
Fazit: Ein Haus im Ausland kaufen lohnt sich – mit der richtigen Vorbereitung
Ob günstiges Ferienhaus in Ungarn, Wertanlage in Rumänien, stabiles Investment in den
Niederlanden oder kulturelles Abenteuer in Großbritannien – der Kauf eines Hauses im Ausland
ist mit der richtigen Vorbereitung absolut machbar. Wichtig sind eine gründliche Recherche,
lokale Beratung und ein realistischer Blick auf die Gesamtkosten.
Nutzen Sie die Länderseiten von BixBuz, um erste Angebote zu
entdecken, und vergleichen Sie sorgfältig. Ihr Traumhaus im Ausland wartet vielleicht schon
auf Sie.